Magazyn pod warsztat: wymogi ppoż. na przykładzie szkoły spawania

Latem dostaliśmy zapytanie od firmy szkoleniowej: potrzebuje pomieszczenia na około 70 m² pod naukę spawania, do tego kilka biur dla instruktorów i administracji. Mieliśmy wolny magazyn w budynku biurowca, o właściwej wielkości, z własnym wejściem. Problem w tym, że magazyn jest projektowany pod składowanie, a spawalnia to otwarty ogień, iskry, gazy techniczne i ludzie, którzy dopiero się uczą. Ten wpis jest o tym, co trzeba było zrobić, żeby jedno zamieniło się w drugie.

Najpierw rzeczoznawca, potem oferta

Zanim podaliśmy cenę, umówiliśmy konsultację z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Nie dlatego, że przepisy tego wprost wymagają przy każdym najmie, tylko dlatego, że zmiana sposobu użytkowania pomieszczenia na warsztat z otwartym ogniem to nasza odpowiedzialność jako właściciela budynku, w którym obok pracują inne firmy. Odpowiedź brzmiała: najem jest możliwy, pod warunkiem wykonania konkretnych prac.

Siedem prac, które zmieniają magazyn w spawalnię

1. Odporność ogniowa ścian. Wszystkie ściany w zabudowie gipsowo-kartonowej dostają trzy warstwy płyty ognioodpornej na całej powierzchni.
2. Uszczelnienie drzwi i przepustów. Blaszane drzwi wypełnione wełną mineralną ognioochronną, nieszczelności zamknięte pianą przeciwpożarową.
3. Posadzka. Wykładzina do usunięcia. Iskra na wykładzinie to pożar, iskra na betonie to iskra.
4. Drzwi wejściowe EI 60. Zwykłe blaszane drzwi zastępują drzwi przeciwpożarowe o odporności 60 minut.
5. Wentylacja mechaniczna z nawiewem świeżego powietrza. Dymy spawalnicze muszą być odciągane, a powietrze uzupełniane.
6. Butle poza pomieszczeniem. Po godzinach pracy gazy techniczne są składowane na zewnątrz, nie w spawalni.
7. Centralny wyłącznik prądu. Jeden wyłącznik odcina całą instalację pomieszczenia.

Ta lista nie jest uniwersalnym przepisem na każdy warsztat. Jest tym, co rzeczoznawca ustalił dla tego konkretnego pomieszczenia, w tym budynku, przy tej działalności. Przy stolarni, lakierni czy serwisie elektroniki lista wygląda inaczej. Wspólne jest jedno: najpierw opinia, potem umowa.

Kto za co płaci

Podzieliliśmy prace według kompetencji. Punkty od 1 do 4 to budowlanka: płyty, wełna, piana, posadzka, drzwi. To robi nasz pracownik, który zna budynek, za jednorazową opłatę 10 000 zł netto plus VAT, robocizna z materiałem. Punkty 5 i 7 to instalacje związane wyłącznie z przeznaczeniem pomieszczenia: wentylacja mechaniczna, nawiew, wyłącznik i wszystkie zmiany w instalacji elektrycznej. Te wykonuje najemca swoim wykonawcą, w uzgodnieniu z nami, a gotowa instalacja podlega naszemu odbiorowi technicznemu. Punkt 6 to zasada organizacyjna, która nic nie kosztuje, ale jest w umowie.

Dlaczego nie wzięliśmy wszystkiego na siebie i nie wliczyliśmy w czynsz? Bo wentylacja spawalni jest bezużyteczna dla kolejnego najemcy, a płyty ognioodporne i drzwi EI 60 podnoszą wartość pomieszczenia na stałe. Najemca płaci za to, co jest tylko jego, my za to, co zostaje w budynku.

Warunki umowy

Warunkiem rozpoczęcia prac było podpisanie umowy najmu oraz wpłata kaucji i opłaty za przygotowanie pomieszczenia. Kaucja to trzykrotność miesięcznego czynszu brutto. Umowa jest na czas nieokreślony z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, z gwarancją stałej stawki czynszu przez pierwsze 12 miesięcy od podpisania. Gwarancja stawki jest naszym ukłonem w stronę najemcy, który inwestuje w instalacje: nie podnosimy czynszu w roku, w którym on wydaje pieniądze na dostosowanie lokalu.

Rzut pomieszczenia z wymiarami przygotowaliśmy po powrocie z urlopów, a w międzyczasie najemca mógł zmierzyć pomieszczenie sam, z naszym pracownikiem gospodarczym, który jest na obiekcie codziennie. Elektryka nie poleciliśmy, bo nie mamy sprawdzonego wykonawcy od instalacji warsztatowych, i powiedzieliśmy to wprost zamiast podsyłać kogokolwiek.

Co jeszcze wzięła ta firma

Szkoła spawania to nie tylko hala. Instruktorzy potrzebują biurek, kursanci szatni i miejsca na dokumenty. Najemca wziął kilka biur na parterze biurowca, obok spawalni, i pytał o boksy self-storage na materiały szkoleniowe. Dlatego na planie parku część biur na parterze ma dziś status „rezerwacja”. Jeden adres na fakturze, jedna portiernia, jeden telefon do nas.

Co z tego wynika dla innych firm

Jeśli szukasz lokalu pod warsztat, produkcję albo szkolenia praktyczne, zadaj wynajmującemu trzy pytania przed rozmową o cenie: czy budynek dopuszcza taką działalność, kto konsultuje wymagania ppoż. i kto płaci za adaptację. Operator, który odpowie „jakoś się zrobi”, zostawi Cię z problemem przy pierwszej kontroli. Operator, który pójdzie z Tobą do rzeczoznawcy, zrobi to raz i porządnie. My wolimy ten drugi wariant, nawet jeśli oferta przychodzi tydzień później.

Wolne magazyny, garaże i biura z metrażem i stawką znajdziesz na planie parku. Jeśli Twoja działalność wymaga adaptacji, napisz od razu, czym się zajmujesz. Rozmowę zaczniemy od rzeczoznawcy, nie od cennika.