Umowa najmu magazynu: 10 zapisów do przeczytania przed podpisem

Nasz wzór umowy najmu ma siedemnaście paragrafów i protokół zdawczo-odbiorczy jako załącznik. Większość najemców czyta z niego dwie rzeczy: stawkę i okres wypowiedzenia. Reszta wraca dopiero wtedy, gdy coś idzie nie tak. Poniżej dziesięć zapisów, o które pytają nas klienci po fakcie, a powinni przed podpisem. Dotyczą magazynów, biur i placów w równym stopniu.

1. Okres wypowiedzenia i jego skutek

Standard w naszych umowach na czas nieokreślony to trzy miesiące, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie złożone 12 marca kończy najem 30 czerwca, nie 12 czerwca. To najczęstsze nieporozumienie przy planowaniu przeprowadzki.

Umowa nie przewiduje wypowiedzenia „z winy wynajmującego” z dnia na dzień. Mieliśmy przypadek najemcy placu, który tak zatytułował pismo, licząc na natychmiastowe zakończenie. Umowa znała tylko jeden tryb po stronie najemcy: zwykłe wypowiedzenie bez podawania przyczyny. Tak też zostało potraktowane, a czynsz był należny do końca okresu wypowiedzenia.

2. Kiedy wynajmujący może rozwiązać umowę natychmiast

Trzy sytuacje: zwłoka z czynszem powyżej 30 dni po wezwaniu, oddanie lokalu osobie trzeciej bez zgody oraz używanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem z umowy. Każda z nich jest opisana wprost, więc nie ma miejsca na interpretację „ale ja tylko na chwilę”.

3. Podnajem i przeniesienie umowy

Podnajem całości lub części lokalu wymaga pisemnej zgody pod rygorem nieważności. To samo dotyczy przeniesienia umowy na inną spółkę. Jeśli najemca przekształca działalność w spółkę z o.o. albo przenosi najem na firmę wspólnika, bez zgody wynajmującego dalej odpowiada ten, kto podpisał umowę. Zdarzyło się, że pismo w sprawie najmu przyszło od nowej spółki, o której wynajmujący nigdy nie został poinformowany. Z punktu widzenia umowy stroną pozostał pierwotny najemca.

4. Waloryzacja czynszu

Raz w roku, w stałym miesiącu, czynsz zmienia się o średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług GUS. Dostajesz pisemne powiadomienie. Przy wskaźniku ujemnym stawka zostaje bez zmian. Na trzyletnim najmie to realna różnica w budżecie, więc policz ją przed podpisem zamiast dziwić się w lutym.

5. Co jest w czynszu, a co obok

W biurach czynsz liczony od metra zawiera opłatę eksploatacyjną, wodę, gaz, ogrzewanie i internet. Prąd przy stanowisku pracy rozlicza osobna, stała opłata stanowiskowa. W magazynach i garażach prąd idzie według licznika. Przy zwłoce w płatności powyżej 7 dni wynajmujący może po uprzedzeniu wstrzymać media. Ten zapis bywa zaskoczeniem, ale jest jedynym narzędziem, które działa szybciej niż sąd.

6. Prace w lokalu i rzeczy pozostawione

Malowanie, wiercenie, zabudowa, zmiany instalacji wymagają wcześniejszej pisemnej zgody. Bez niej dozwolone są tylko drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem. Przy zwrocie wynajmujący może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, jak przewiduje art. 676 Kodeksu cywilnego.

Rzeczy zostawione po wyprowadzce nie znikają same. Wynajmujący wzywa do ich odbioru i daje co najmniej 7 dni. Po tym terminie może je usunąć, a kosztami obciążyć najemcę, w pierwszej kolejności z kaucji. Lokal można też odebrać jednostronnie, z dokumentacją zdjęciową, jeśli najemca nie stawi się na protokół.

7. Ubezpieczenie OC i zgłaszanie usterek

Przez cały okres najmu najemca musi mieć ważne OC działalności i okazać polisę na żądanie. Ubezpieczenie budynku nie obejmuje towaru ani sprzętu najemcy. Usterki w lokalu zgłasza się w ciągu 5 dni od zauważenia. Zgłoszona po miesiącu wilgoć na ścianie staje się problemem najemcy, nie wynajmującego.

8. Parking i tereny zewnętrzne

Najem biura daje prawo postoju auta osobowego przed budynkiem w godzinach 7:00–18:00. Dłuższy postój trzeba zgłosić. Za pojazdy lub rzeczy trzymane poza wyznaczonymi miejscami umowa przewiduje opłaty: 250 zł netto miesięcznie za osobówkę, 450 zł za dostawczy lub ciężarowy, 50 zł za inne rzeczy. Jeśli flota ma nocować na terenie, potrzebujesz osobnej umowy na plac, nie biura z parkingiem.

9. Kaucja i ustawowe prawo zastawu

Kaucja to zwykle trzykrotność czynszu brutto przy magazynach i placach, jeden czynsz przy boksach self-storage. Wraca w 30 dni od zakończenia najmu i zdania lokalu protokołem, po potrąceniu zaległości i kosztów napraw. Nie jest oprocentowana i nie można jej „przejeść” na ostatnie miesiące czynszu. Jeśli wynajmujący pokryje z niej jakieś roszczenie w trakcie najmu, trzeba ją uzupełnić w 7 dni.

Obok kaucji działa ustawowe prawo zastawu z art. 670 Kodeksu cywilnego: rzeczy wniesione do lokalu zabezpieczają zaległy czynsz z mocy prawa. Mieliśmy najemcę magazynu i biura, który przestał płacić i zostawił w lokalach sprzęt oraz samochód. Rzeczy zostały zatrzymane, a gdy inny wierzyciel wystawił je na licytację komorniczą, zgłosiliśmy prawo zastawu do podziału sumy. Ten zapis nie jest ozdobnikiem.

10. Bezumowne korzystanie po końcu najmu

Jeśli po zakończeniu umowy lokal nadal jest zajęty, wynagrodzenie wynosi 200% dotychczasowego czynszu brutto za każdy rozpoczęty miesiąc. To nie kara, tylko cena za blokowanie lokalu, który mógł już zarabiać u następnego najemcy. Wyprowadzkę warto zaplanować z zapasem dwóch tygodni.

Co z tego wynika

Dobra umowa nie jest długa dlatego, że ktoś lubi papier. Każdy z tych zapisów ma za sobą sytuację, w której go zabrakło albo w której uratował obie strony przed sporem. Przed podpisem poproś o wzór i protokół zdawczo-odbiorczy, przeczytaj je razem z osobą, która będzie płacić faktury, i zapytaj o wszystko, co niejasne. Odpowiedź przed podpisem kosztuje jedną wiadomość. Po podpisie kosztuje czynsz.

Ten tekst opisuje zapisy stosowane w naszych umowach i nie zastępuje analizy konkretnej umowy przez prawnika. Aktualne wolne lokale, z metrażem i stawką, są na planie parku, a ceny z komentarzem w osobnym wpisie.